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Prescriptions en matière d’actions en paiement de prêts immobiliers

Mes Chères Consœurs, Mes Chers Confrères,

Je tiens à vous faire part d’un important revirement jurisprudentiel intervenu qui, de par son importance, peut être considéré comme un arrêt de principe intéressant les PRESCRIPTIONS en matière d’ACTIONS EN PAIEMENT de PRÊTS IMMOBILIERS.

1. La base textuelle de ces actions en paiement s’appuie sur deux articles :

1.1. L’article 2224 du Code civil édicte que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »

1.2. L’article L137-2 du Code de la consommation prévoit quant à lui que « l’action des professionnels, pour les biens et services qu’ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans »

2. Le champ d’application de l’article L.137-2 est particulièrement large puisque systématiquement appliqué au crédit accordé par un établissement bancaire ou financier à un consommateur quelle que soit la nature de l’emprunt, mobilier ou immobilier.

3. La difficulté dans la mise en œuvre de ce texte réside dans la détermination du point de départ du délai de prescription biennale en matière immobilière, dans le silence du texte précité, alors qu’en matière de crédit à la consommation une telle précision nous était clairement apportée par l’article L.311-52 du même Code.

3.1. La Cour de cassation s’est prononcée à plusieurs reprises  et de manière constante depuis  2014 (Civ. 1, 10 Juillet  2014 ;  Civ.1, 16 Avril 2015 ;  , Civ.1, 3 Juin 2015 ;   Civ.1, 9 Juillet 2015) jugeant que  le point de départ de la prescription prévue par l’article L. 137-2 du code de la consommation était fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un prêteur professionnel à un emprunteur consommateur, à la date de la première échéance impayée non régularisée.
Cette analyse par la Cour de cassation alignait donc le régime de sanction des impayés en matière de crédit immobilier sur la forclusion encourue en matière de crédit à la consommation.
Cette position a été vivement critiquée par les professionnels du crédit du fait notamment de l’amalgame créé entre les notions de prescription et de forclusion aux régimes pourtant différents puisque la dernière ne peut faire l’objet d’une interruption que par une demande en justice
Il en résultait aussi l’impossibilité pour lesdits organismes d’organiser une renégociation à la suite d’un défaut de paiement alors même que la nature des prêts immobiliers, s’étalant souvent sur une durée très longue, commandait davantage de souplesse.

4. La Cour de cassation réforme aujourd’hui sa jurisprudence ancienne par un revirement consacré au sein de 4 arrêts de principe rendus le même jour (Civ.1 11 Février 2016), en décidant dans son attendu qu’
« À l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ces fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leur date d’échéances successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

Il en résulte deux conséquences, selon que l’on considère les échéances impayées ou le capital restant dû :

– pour un prêt remboursable en plusieurs échéances, la dette est divisée en autant d’échéances et elle se prescrit à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de chaque échéance.
Il existe donc autant de point de départ de l’action biennale en paiement que d’échéances impayées.

– Si le créancier prononce la déchéance du terme, la dette devient intégralement et immédiatement exigible et elle se prescrit à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de cette déchéance ainsi prononcée pour le capital restant dû à cette date.

Je vous prie de croire, Mes Chères Consœurs, Mes Chers Confrères, en l’assurance de mes sentiments dévoués.

Olivier JOURDAIN

Membre de Chambre

Circulaire consultable sur l’extranet du site de la Chambre Départementale